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    樓市回暖信號頻現:二手房交易繼續升溫 百城房價止跌回升

    2022-3-4 8:55:11來源:21世紀經濟報道

    越來越多的跡象顯示,在持續的政策推動下,此前低迷的房地產市場正逐步回暖。

    貝殼研究院近期發布報告指出,今年2月,50個監測城市二手房成交量環比增長約4%,考慮春節假期及自然天數較少,市場的實際修復力度十分明顯。同期,50城的二手房價格環比止跌轉穩。

    中指研究院發布的一組數據也指出,百城新房和二手房環比價格均在2月由跌轉漲,漲幅分別為0.03%和0.14%。

    2月市場的升溫,反映出樓市升溫的局面在春節后進一步加速。這既被認為是去年市場下跌后的“技術性反彈”,也是近期政策持續推動的結果。機構統計顯示,今年已有接近50個城市發布了不同程度的穩定樓市的政策,雖然并不意味著調控從根本上松綁,但對于市場的提振作用不可忽視。

    與此同時,隨著傳統“小陽春”時點的到來,市場的樂觀情緒進一步蔓延。機構普遍認為,按照現有走勢,樓市將繼續迎來修復,在多重因素影響下,市場將出現量升價穩的走勢。

    市場出現升溫

    經過去年下半年的低位運行后,樓市在進入2022年后出現一定的回暖,春節假期之后,回暖局面進一步確立。

    根據貝殼研究院的統計,今年2月,50個監測城市二手房成交量環比增長約4%。若拋開春節假期的因素,2月7日至2月28日,50個監測城市二手房日均成交較1月日均水平增長約40%,較去年12月日均水平增長約10%。

    該機構指出,超過四成的城市2月成交量環比增長。從需求結構來看,剛需是支撐這輪升溫的主力。

    交易量的回暖也帶動價格止跌,貝殼研究院指出,今年2月,50個監測城市二手房價格指數與1月持平,結束去年8月以來連續環比下跌的走勢。其中,4個一線城市二手房價格全部保持上漲,寧波、杭州、紹興等城市止跌轉漲。

    中指研究院發布的數據也顯示,百城新房和二手房環比價格均在2月由跌轉漲,漲幅分別為0.03%和0.14%。其中,無論是新房還是二手房,一線城市漲幅均為最高。

    在這輪市場升溫中,部分熱點一二線城市再度扮演了領漲者的角色。其中,長三角區域最早復蘇,上海、南京等城市的成交量在1月就出現明顯升溫。2月,廣州、中山等城市交易回暖,帶動大灣區樓市升溫。北京則一直保持著不錯的看房和交易熱度。但東北地區的市場仍然相對低迷。

    信貸政策的松動,被認為是刺激市場升溫的主因。去年下半年的樓市降溫,即主要源于信貸政策的收緊。從去年9月末開始,監管部門連續釋放糾偏信號,政策在執行層面才逐漸改善。其中,信貸政策的改善較為明顯。

    據貝殼研究院監測,今年2月,103個城市主流首套、二套房貸利率平均環比下降9個基點,放款周期縮短12到38天不等。

    來自地方政府的穩樓市政策,同樣推動了市場回暖。機構統計顯示,今年前兩個月,近50個城市了出臺政策,對市場帶來利好,政策主要集中在降低首付比例、放松落戶限制、松綁公積金政策、發放購房補貼等四個方面,均對需求端有著明顯利好。

    某大型上市房企相關負責人向21世紀經濟報道表示,春節后,其公司旗下項目的來訪量和交易量均明顯高于春節前。雖然很難與去年上半年相比,但公司對市場的判斷逐漸轉為謹慎樂觀。

    “小陽春”可期?

    事實上,雖然樓市仍在回暖通道中,但由于去年同期的高基數,今年前兩個月,多數熱點城市的交易量仍然有2成到5成的同比降幅。

    這種差距的另一個體現在于,房企的銷售業績出現明顯下滑。中指研究院的報告顯示,2022年1-2月,TOP100房企銷售額均值為103.0億元,同比下降34.0%。其中銷售額超百億房企30家,較去年同期減少24家。

    但正如前述房企人士所言,多數開發商對于市場的復蘇持樂觀態度。

    上海某大型房企相關負責人向21世紀經濟報道表示,公司早先判斷,市場可能在今年二季度才會出現明顯好轉,但從長三角地區的市場變化來看,升溫的節奏要快于預期,說明需求潛力仍然很大。

    “其他區域的回暖速度可能會慢一些,但從越來越多的政府部門發布的政策來看,仍然有理由(對市場走勢)樂觀?!彼f。

    2月24日,在國新辦舉行的新聞發布會上,住房和城鄉建設部副部長倪虹表示,在今年的穩樓市目標中,“保障剛性住房需求,滿足合理的改善性住房需求”。這也被業界視為重要利好。

    針對這一提法,貝殼研究院認為,相對當前調控政策側重對首次購房的等剛需的支持,預計后期地方有望出臺支持改善性需求的政策。

    對于房地產市場的前景,中原地產研究院認為,隨著信貸政策的持續寬松,預計市場很可能在3-4月份出現一次“小陽春”。其中,一二線城市的熱度可能會比較明顯。

    貝殼研究院也指出,在信貸、調控的持續激勵下,市場預期將轉向平穩,在3月和4月,更多城市的新房銷售量將筑底后回升。二手房方面,從掛牌、帶看等指標來看,預計3月交易量也將有明顯回升。

    但多數機構認為,在此過程中,價格的升幅仍然較為有限。一方面,當前的市場升溫幅度不大,并不能對房價形成有力的支撐;另一方面,今年仍是房企的償債大年,開發商更傾向于獲取銷售現金流,而非通過提價的方式謀求利潤。


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